2015金华市住房公积金个人住房贷款办法解读

我市公积金贷款将实施新办法
从市住房公积金管理中心获悉，经修订完善的《金华市住房公积金个人住房贷款办法》将从8月1日起在全市范围内实施。与现行的2011年版贷款办法相比，新办法条款内容有了重大修改。这也意味着，公积金贷款将有一系列新变化。
“新办法主要有三大变化，一是降低公积金贷款门槛，扩大公积金贷款受益覆盖面;二是个人贷款额度不再统一标准，而是与缴存余额相挂钩;三是接轨全省统一政策，贷款期限不得超出法定退休后5年。”该中心有关负责人介绍说。
自去年以来，为促进住房消费，稳定房地产行业，根据住建部、省建设厅要求，我市公积金贷款政策做了多次调整。随着贷款门槛降低，支持贷款力度不断加大，现有贷款办法与形势已不相适应。另一方面，《浙江省住房公积金个人住房贷款操作规定(试行)》已从3月1日起施行，我市也有必要进行相应的修改和调整。

记者注意到，这次办法修订涉及的新变化、新政策，有的已经在实施，惠及申贷人;有的从8月1日起随新办法实施;还有的考虑到过渡和适应期，从10月1日起实施。近期申请公积金贷款的购房者，要多留意各项变化。预计10月1日之后，贷款政策将调整到位，逐步稳定下来。

降低门槛扩大受益范围
清理住房公积金使用障碍和门槛，推进公积金支持住房消费，提高公积金使用效率，是近年来公积金改革的一条主线。在我省7月初下发的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》中，使用了“全面清理”和“继续推进”的表述，体现了深化改革的要求。去年以来，面对房地产调整下行压力，公积金政策连连释放利好，贷款门槛迅速降低，受益面不断扩大，事实上倒逼了公积金改革进程。

对此，我市新办法体现了两大新亮点：一是打破省内住房公积金贷款区域障碍。贷款对象从“住房公积金缴存人”改为“在本市范围内购建自住住房的省内住房公积金缴存人”。这意味着，在省内其他城市缴存公积金的，在本市购房也能享受公积金贷款政策。

事实上，为消除公积金贷款跨区域障碍，我市去年12月1日就对公积金政策进行了一次调整。当时明确规定，本省范围内缴存住房公积金的金华市户籍职工，在金华市范围内购买住房，可向购房地公积金管理机构申请贷款。据了解，依据新办法，8月1日后该政策继续执行。

去年12月1日，我市还对申请贷款的公积金缴存条件作了调整，即从原来正常缴存满一年，缩短至6个月，让缴存人提前享受公积金贷款。在新办法中，这一变化也得到了体现。今年上半年，市本级公积金新开户13084人。过去这批新开户只能等到明年才能享受贷款权利，现在只需满6个月，即从下半年开始就能陆续申请贷款了。
不过，需要提醒的是，有的缴存人为了贷款才去缴存公积金，贷款一放下来就想停缴。根据新办法，这一做法是行不通的。正常缴存作为申贷的必要条件，如果申请贷款后，缴存人和配偶擅自停止缴存，市住房公积金管理中心有权对抵押物进行处理。

贷多少与账户余额挂钩
目前，市住房公积金管理中心的最高贷款额度为单方30万元，夫妻双方60万元。这一政策对每个缴存人都一样，自住房公积金制度建立以来，最高贷款额度一直都是执行统一标准。

在8月1日将执行的新办法中，这一沿袭了多年的老传统被打破了。新办法增加了这样一条规定：在市住房公积金管委会确定的贷款比例和最高贷款限额以内，委托人(指市住房公积金管理中心)可根据借款人家庭收入、公积金月缴存金额、公积金账户余额、信用情况、偿还能力、二手房房龄、抵押物评估价值等因素确定贷款额度。

也就是说，在现行首套普通住宅首付两成，其他最低首付三成的规定比例内，每个人的实际贷款额度都有可能不同，最高贷款额度也不是每个人都能用足的。具体的贷款额度，要结合借款人的收入、信用和公积金缴存等情况综合来确定。购买二手房贷款的，还要考虑二手房房龄、折旧等因素。

根据市住房公积金管理中心的通知，自2015年10月1日起，公积金贷款在可贷比例和最高限额内，不超过个人公积金账户余额的20倍;账户余额少于5000元，按5000元计算贷款额。因为根据《浙江省住房公积金个人住房贷款操作规定(试行)》，申请贷款额度不高于申请人及其配偶等共同申请人公积金账户缴存余额或月缴存金额的一定倍数。
省内不少城市都已开始按账户余额倍数确定贷款额度，市区最终确定为20倍，以体现公积金缴存人权利与义务对等的原则。比如，有的缴存人已缴了数年，账户余额有数万元;而有的刚刚缴足6个月，基数又低，账户里也就一两千元。如果每个人同样都能最高贷到30万元，显然有失公平，也无法鼓励单位和个人多缴多用。
今后，申请公积金贷款有两点需要特别提醒：一是按现行规定，缴存人可以先提取账户余额，再申请办理公积金贷款。10月1日以后，如果职工单方想贷足30万元，提取账户余额时就要掂量一下，账户里至少要留足1.5万元。
二是按照新办法，8月1日起公积金贷款期限最长30年，并由现行不得超过法定退休年龄10年，缩减至5年。假设申贷人现年满45周岁，60周岁退休，8月1日前最长可贷25年，8月1日起只能贷20年了。