恒大事件按时间线回顾

2020年8月，房企融资“三道红线”新规发布，中国恒大三线全踩，遭遇融资受限风险，降负债成其主要目标。
2020年8月24日，恒大请求广东政府支持重大资产重组。《恒大集团关于恳请支持重大资产重组项目的情况报告》中称恒大集团恳请广东省人民政府支持重大资产重组，若重组未能完成，可能引发一系列系统性风险。恒大集团同时表示，如不能按时完成重组，将导致深深房中小股东因停牌四年而利益受到巨大损害，引发对交易各方、监管部门的法律诉讼或维权行为。
2020年9月23日，恒大发行40亿票面5.8%的公募公司债。
2020年9月24日，网传恒大集团需偿还1300亿元负债，存在资金断裂风险。恒大的应对：否认并做出辟谣。
2020年9月29日，中国恒大公告称“已经与持有恒大地产总额1300亿元人民币的战略投资者进行商谈”，逾千亿负债变成股权。
2020年10月，恒大在香港通过增发新股筹资5.55亿美元。
2020年11月，恒大终止深圳借壳上市计划，并与部分战略投资者达成不追偿协议。恒大地产在香港IPO融资18亿美元。
2020年11月，恒大集团出售其持有的广汇集团40.984%股权给申能集团，套现148.5亿元。
2021年1月，电动汽车公司中国恒大新能源汽车公司通过引入6家新投资者融资34亿美元。
2021年3月，恒大在首次公开募股(IPO)前，将旗下在线房地产和汽车市场房车宝10%的股份以21亿美元的价格出售给17家投资者。
2021年3月，恒大集团发布2020年年报，净利润314亿元。
2021年6月，恒大在河南许昌的“悦龙台“项目停工”，发生民工讨薪事件。
2021年6月，恒大地产表示，将出售其在规模较小的同行嘉凯城58%的股份中的一半以上，价值3.86亿美元。惠誉将恒大评级从“B+”下调至“B”，展望为负面。
2021年6月21日，恒大集团出售其持有的29.9%嘉凯城股权给深圳华建，套现约25.08亿元
2021年6月25日，恒大集团出售其100%持股的恒大文化
2021年6月29日，恒大集团宣布有息负债降至5700多亿元，与上年最高点8700多亿元相比减少3000亿元。净负债率已降至100%以下，实现一道红线变绿。
2021年6月29日，三棵树涂料股份有限公司公告中国恒大逾期未还5363.72万元票据。次日三棵树回应称该票据已兑付完毕。
2021年7月13日，广发银行申请财产保全，请求冻结恒大项目公司宜兴市恒誉置业有限公司和恒大地产集团有限公司银行存款1.32亿元。2021年7月19日，恒大地产1.32亿元资产被冻结。恒大地产称该笔贷款的到期日为2022年3月27日，将依法起诉广发银行。2021年7月22日，恒大集团声明，经过充分沟通已经妥善解决与广发银行的纠纷，双方今后将继续合作。
2021年8月10日，恒大宣布出售名下资产。恒大集团同意出售旗下互联网子公司恒腾网络集团有限公司的股份，价值总计32.5亿港元。穆迪(Moody's)将恒大集团的家族企业评级(CFR)下调两个等级，从“B2”下调至“Caa1”。标普再次将恒大评级从“B-”下调两个级距至“CCC”。恒大发布公告确认“本公司（中国恒大集团）正在接触几家潜在独立第三方投资者，探讨有关出售本公司旗下部分资产，包括但不限于出售公司上市附属公司，中国恒大新能源汽车集团有限公司及恒大物业集团有限公司的部分权益。”
2021年8月19日，人民银行、银保监会相关部门负责同志约谈恒大集团高管。2021年8月20日凌晨，恒大发布声明称“将以最大决心、最大力度保持公司经营稳定，化解债务风险，维护房地产市场和金融稳定。” 2021年8月24日，永高股份发布关于公告，表示公司已与恒大集团就应收票据中1.67亿元达成购买资产解决方案。截止公告日，剔除1.67亿元外，公司和恒大仍有应收账款余额4.78亿元，其中应收商业承兑汇票金额4.51亿元，已经逾期未兑付承兑汇票金额1.95亿元。目前，公司正在与恒大集团及其成员企业协商，寻求相应解决方案。公司不排除通过财产保全、法律诉讼等途径维护公司及广大投资者合法权益。
2021年8月25日，中国恒大发布公告，今年上半年，恒大房地产开发业务亏损约为人民币40亿元，恒大汽车亏损约为人民币48亿元。盈利方面，恒大集团预计上半年净利润为90亿元至150亿元，较2020年同期下降29%到39%。
2021年8月31日，金螳螂中报披露公司持有恒大集团相关商业承兑汇票6035万元已到期未兑付。
2021年9月3日，*ST银亿发布公告，银亿股份全资子公司宁波银亿房地产开发有限公司应收恒大地产集团上海盛建置业有限公司商业承兑汇票1,300万元已逾期未兑付
2021年9月8日，媒体爆料恒大通知两间银行暂停支付 9 月 21 日到期的贷款利息，恒大财富将暂停支付所有理财产品。9月12日，数百名恒大财富投资者前往中国恒大集团总部所在地深圳卓越后海中心围堵恒大财富执行董事兼总经理杜亮。9月13日，恒大财富发布三种兑付方案供投资者选择，分别为：现金分期兑付、实物资产兑付、冲抵购房尾款兑付，投资者可从三种方案中选择其中一种兑付，或者组合任意两种及三种方案兑付。
2021年9月13日，有新闻爆恒大即将破产重组。2021年9月13日晚，恒大发布声明称，网络上近日出现的有关恒大破产重组的言论完全失实。公司目前确实遇到了前所未有的困难，但公司坚决履行企业主体责任，全力以赴复工复产，保交楼，想尽一切办法恢复正常经营，全力保障客户的合法权益。

最高负债高达近2万亿，每天还利息就3亿，恒大的钱到底去哪了？

恒大自一开始，就是用这个高杠杆高负债的方式在经营着公司。这种方法的优点是，几乎所有经营的资金全是来自于银行，等于是个“无本钱买卖”，那当然利润率就是杠杠的了。
在国家没有对房地产严管的时候，恒大可以不停地从银行借到新的贷款来还掉旧的贷款，这就变成了“永续债”。在这种情况下，那1.97万亿元的债务就等于没有了，在恒大的经营中，只要想办法还上你说的那个每天产生的3亿利息就可以了。甚至连这3亿的利息都可以不考虑，因为在借新贷款的时候，多从银行借一点就可以把老贷款的本息都覆盖掉了。
至于，你说的恒大的钱到哪里去了。实际上，恒大一直是在用从银行借来的钱玩“戏法”，只要“戏法”里挣到了钱，立即就用“分红”的办法，把挣来的钱分掉。许家印夫妇占有恒大77%的股份，只要是分红，那肯定是许家印分到最多的钱了。所以，这些年恒大挣到的钱，全都被分掉了，已经是各个大股东，尤其是许家印的私人财产了。

恒大到底怎么了？
第一，恒大不是经营上出了问题而是财务上出了问题。
第二，公司的资本运作比个人贷款买房要复杂，但本质均为通过杠杆(负债)扩大公司和总资产规模。不出事的时候没有任何问题，但一出事就是连锁反应。
第三，有的人说恒大可以卖资产筹钱。总而言之，恒大短期内无法通过卖资产变现，或者说变现的速度远远慢于债务到期的速度。
第四，最典型的例子就是期房。
第五，恒大目前虽然采取了一系列措施，比如卖持有公司的股份，开大会保交楼表决心，甚至传出了内部高管降薪一半的传闻，但债务规模太大，不容易解决。

恒大到底哪里出了问题？一切得从2013年开始说起
恒大开始引入永续债是在2013年，当年恒大也提出了战略转型，从三四线城市向一二线核心城市转型，此时就需要大量的资金，然后永续债就成为了恒大转型的重要动力之一。
另外永续债的利息是需要在税后支付，这就大大削弱了恒大的净利润，每年净利润当中有很大一部分都用来支付永续债利息了。
对这种做法，恒大的股东当然不满，所以从2017年开始，恒大就开始转变经营策略，从借永续债扩张变成增效益，定下目标要实现利润的大幅提升。
但是按照2020年恒大手头上的现金，他们没有回购这么多股份，因为过去几年恒大一直在寻求转型，扩张步伐很快，他们先后进入了金融、矿泉水、粮油、畜牧、汽车等行业，而且每进入一个新的行业都得烧钱，这让恒大的现金流进一步吃紧。
因为恒大的现金流主要靠卖房回收，如果项目没法正常进行，导致房子卖不出去，现流就会出现很大的问题。

恒大事件解读和后续投资机会判断

1、恒大近况
结论：恒大实质性破产重组在所难免，名义上或称软着陆。
1）恒大未来将无经营性现金流入。
2）一年内的大额刚性支出犹存。
3）微观调研来看，恒大内部对地方公司的糟糕情况可能也不甚了解。
4）前期营救机会错失。

2、可能的处置方案
目前在恒大的资产处置方面，消息显示：
1）中央要求恒大保证已售项目的交付工作，未出售项目和已建成的大楼等资产将会出售。其余土地资产等，将用来冲抵债务。
2）对于金融机构借款等债务，可以展期的，要求展期。
3）中信集团等机构将会介入托管恒大的资产，广东省已聘任德勤做外部审计，审计恒大可变现资产的真实价值（主要是旧改项目）。
4）恒大香港大楼预计将会出售给越秀，价格还在商议。
5）恒大物业方面，预计在低于300亿元市值的基础上，会有1-2家头部物业公司去洽谈如何收购。恒大财富宝事件爆发后给出的补偿方案中提到，购买了恒大理财产品的业主可以通过抵扣未来的物业费当作兑付，我们预计恒大物业的价值受此牵连将有所降低。

3、短期资金缺口推演
极其乐观情况下，恒大短期资金缺口仍超1000亿元。
1）表内表外负债合计或超3万亿元。
2）恒大土储看似货值大，但水分也大，变现难。
3）旧改项目质量相对较好，但需分拆卖出才有变现可能。
4）资金缺口超1000亿元。

4、对地产行业的影响

短期行业发展速度放缓，加速出清。
房企流动性紧张传导至土拍流失加剧，地方政府财政压力高企向中央救援。
部分财政压力大的地方政府已开始向中央求救。
地产产业链公司或面临应收账款减值风险。

5、未来可能的投资机会

对于后续可能的投资机会，我们分3种情况来讨论。
情况1：大量注资，恒大得以盘活。
情况2：恒大实质性破产，且政策依然不放松。
情况3：恒大实质性破产，但政策边际小幅放松。
我们认为，在当前这个环境下，恒大事件已有引发系统性风险可能，叠加疫情反复导致经济复苏不佳，当下让经济平稳着陆或比坚持部分政策定力更为重要。我们预计未来1-2月，按揭方面的政策或有放松可能。