“定金”“订金”要分清

律师还特别提醒购房者，签认购书时要明确所交款项是“定金”还是“订金”，因为二者的法律后果是不同的。

“‘订金’只是预付款的一部分，起不到担保债权的作用，在开发商违约不签订合同的情形下，无法得到两倍的返还。”律师表示，而“定金”则不同，在商品房销售中，定金罚则同样适用，即“因买受人的原因导致无法签订合同定金不退，因出卖人的原因导致无法签订合同的出卖人应两倍返还定金”。

但是，定金罚则还有一个前提，那就是开发企业必须在取得房屋合法的销售证件后，才能收取买房人的定金。林律师说，所谓房产取得合法的销售证件，也就是说该项目符合预售条件，简言之，对于期房，开发商只有取得预售许可证，才能对外公开发售，才能收取买受人的定金。

因此，作为消费者，还应先搞清楚开发商是否有合法的销售证件，是否有权收取定金。在不具备合法销售证件的条件下，开发商如果提前向社会发售房产，则买受人认购时交纳的只为保留金，购房者随时可以选择退房，保留金如数退还，对购房者的约束力较小。“而且开发商在没有销售许可证的情形下，收取客户的定金，本身也是违反相关规定的。”